2011年4月10日 星期日

匯賢招股,買唔買得過?

資料來源:各大報章


北上定存好過揸匯賢
今起招股 息率不及其他房託

2011年04月11日
【本報訊】首隻人民幣計價股票匯賢產業信託( 87001)今日正式公開招股,匯賢預測由上市日至 6月底止,每單位將獲派 3.86分(人民幣.下同),相當於年度分派收益率 4至 4.26厘。相對現有房產信託基金( REIT)的收益率,匯賢較低。
記者:吳綺慧 高淑嫻



對於「食息」一族來說,把人民幣存在內地銀行, 3年期存款息達 4.75厘,而且毋須承擔股價下跌風險,顯得更為穩妥。

中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師李兆波本身有人民幣儲蓄,全部放在內地銀行收取高息。他指出,人民銀行早前加息後, 5年期存款息高達 5.25厘,已可滿足他的收息要求,匯賢只提供 4厘收益率顯得不吸引,他亦無打算調錢回港認購匯賢。

內地 3年存息 4.75厘勝匯賢

雖然匯賢是由長實( 001)分拆出來,有名牌效應,但李兆波相當清醒,指不會因某人或某公司進行任何投資,始終要視乎企業價值。而且,人民幣房託是新事物,上市後股價未必一定升,他偏向採取觀望態度。

股評人陳永陸同樣在內地銀行存款收高息。隨着內地加息潮停不了,他認為,在港的人民幣產品根本不吸引。他寧願把人民幣放在內地銀行收息。

事實上,現有 7隻房託基金,只有領匯( 823)及越秀房託( 405)的表現較上市時有顯著升幅,其他表現疲弱,匯賢能否成為領匯翻版成疑。


匯賢其中一大投資風險,是唯一主要資產東方廣場的土地使用權,原來只餘下 38年。根據招股書披露,北京東方廣場為 1999年成立的中外合資公司,根據規定,有關企業於內地的土地使用權只有 50年,即在 2049年 4月結束;北京東方廣場的合營期會在 2049年 1月屆滿,屆時資產就歸還內地合作單位。



《名人不捧場》
李兆波
內地銀行 5年定存息率 5.25厘,匯賢只約 4厘收益率明顯不吸引,無打算認購。




陳永陸
房託資產升值空間有限,股價亦有上有落,寧願將人民幣放在銀行收息。

東方廣場使用權僅餘 38年

匯賢在招股書風險因素中坦言,投資者應假設「合營期不會獲得延長」,而匯賢的資產值將隨時間下跌,最終可能會跌至零。

匯賢房託管理公司主席甘慶林昨表示,這項陳述是一個很保守的估計:「這是根據現時內地的中外合作法的管制,到時會不會延長,大家都不知。我們計價時,都當只 有 38年投資收益,不然估值就不會是這個數。」根據招股區間計算,匯賢上市後市值介乎 262億至 279億元;其獨立估值師則評估東方廣場價值為 314.1億元。

匯賢籌百億今招股

本港首隻人民幣計價新股、長實(00001)分拆的匯賢產業信託(87001), 今日至下周二招股,匯賢信託管理人匯賢房託主席甘慶林表示,除目前持有的北京東方廣場外,匯賢會積極留意北京及內地其他城市的投資機會,藉此壯大規模。匯 賢管理層認為,目前每基金單位收益率介乎4厘至4.26厘,對投資者有足夠吸引力,同時匯賢的估值已充分考慮東方廣場的合營年限。

入場費$5636

未計算超額配售權,是次匯賢將發行20億個基金單位,每單位認購價介乎5.24至5.58元(人民幣‧下同),當中4億個基金單位在港公開發售,按每手1,000個單位及上限價計算,匯賢每手入場費為5,636.36元(約6,700港元),包括中銀香港(02388)、滙豐、恒生(00011)、渣打等六家主要銀行合共100家分行,今日開始派表及接受認購,按上限價計,匯賢是次集資額達111.6億元,總市值約達279億元。

甘慶林稱,匯賢除為本港首隻以人民幣計價股份外,同時是全球首隻以人民幣計價的房地產投資信託基金(REITs)產品,是次招股對投資市場來說,有一定歷史意義。

問及作為匯賢主要資產北京東方廣場,由九九年落成至今,合營年限只餘下三十八年,甘慶林解釋,匯賢上市前所作的資產估值,已完全考慮有關因素,除北京東方廣場外,未來匯賢會積極留意北京及內地其他城市的投資機會,而日後投資項目所需資金,將視乎情況進行融資或增發基金。



他又說,匯賢信託管理人匯賢房託,目前是由中信証券國際持股40%、長實及長實旗下ARA各持股30%,雖然三者未來會獨立拓展不同的內房投資,但若遇到合適的投資機會,匯賢可能考慮參與。

根據招股文件,計及上市發行的20億個基金單位,以及包括長實在內東方廣場原有股東認購的3億個基金單位,匯賢是次上市後將獲128.34億元,當中124.55億元將用於償還現有債務。
甘慶林稱,由於是次上市所得款項,主要是歸還東方廣場的原有股東,所以實際上不涉及匯賢要將境外集資款項匯入境內的問題,東方廣場的現有股東在匯賢上市後,仍持54%至60%基金單位,反映股東對東方廣場項目前景的信心。

收益率4.26厘

招股文件又顯示,去年首十個月,匯賢盈利達到73.27億元,由四月底上市至今年六月,匯賢的預測盈利為1.4億元,以發行價 及匯賢四月底上市至今年六月的每基金單位分派3.86分計算,匯賢收益率介乎4厘至4.26厘,較其他在港上市的港元計價REITs為低,匯賢房託非執董 葉德銓認為有關收益率,對投資者來說具足夠吸引力,但未允透露國際配售部分目前的認購反應。

匯賢產業信託招股詳情

發行單位:20億
香港公開發售基金單位數目:4億
國際配售發售基金單位數目:16億
每單位售價:5.24至5.58元人民幣
每單位預測收益率:4厘至4.26厘
集資額:104.8億至111.6億元人民幣
每手買賣單位:1,000個
上限價計每手入場費:5,636.36元人民幣
招股日期:4月11日至19日
掛牌日期:4月29日
上市保薦人:中銀國際、滙豐、中信証券
派表行:中銀(香港)(30家)、滙豐(30家)、中信銀行國際(10家)、恒生(10家)、渣打(10家)、東亞(10家)

分派前已繳稅 股東盡享收益

匯賢產業信託(87001) 為全球首隻以人民幣計價房地產投資信託基金(REITs),股東日後是否需要如目前在港上市紅籌股,派息後再繳納股息稅惹來關注,匯賢的信託管理人匯賢房 託非執董葉德銓昨日解釋,按目前安排,匯賢所有用於分派予投資者的收入,已按內地稅法繳納股息稅,所以投資者不存在「先收息、後繳稅」的問題。

葉德銓表示,匯賢所獲的收益,是由作為中外合營項目的東方廣場分派,而東方廣場在向匯賢分派收益時,已經按稅法支付25%的企業所得稅及5%的股息稅,所以當匯賢再向投資者派發收益時,已不存在再自行支付股息稅的責任。

可改美元或港元分派

除稅務外,另一點值得注意的是,雖然匯賢是人民幣計價產品,但受到法規要求限制,無法以人民幣支付分派,匯賢是可改以美元或港元支付分派。

至於在二手市場買賣時,涉及的港元印花稅、交易徵費及交易費用的支付方式,匯賢指有關安排需由投資者及經紀自行磋商。不過,有券商昨日表示,日後在處理匯賢的買賣時會盡量以單一貨幣進行結算,以避免投資者同時以人民幣及港元處理匯賢的買賣。

金融界專家評匯賢

豐盛黃國英:或短期持有 豐盛金融集團資產管理董事黃國英表示,在人民幣資金池及低息環境刺激下,預期匯賢(87001)市場反應會不俗,雖然個人不會認購,但或會透過公司層面作小量認購,相信只會以短期持有為主。

BMI陳健豪:可小注認購 BMI邦盟匯駿基金管理高級副總裁陳健豪表示,個人投資人民幣產品,主要為在內地人民幣存款,賺取數厘定存利息,今次可能會順應潮流,小額認購,長線保持看好人民幣走勢,會保持「逢回落收集」策略。

恒生陸庭龍:上市後或吸 恒生(00011)助理總經理兼私人銀行及信託服務部主管陸庭龍表示,今次不會申請認購匯賢,原因之一是與個人工作有利益衝突。其次是成功認購份額不多,稍後或許在二手市場買賣。他認為,匯賢的收益較一般人民幣產品為高,相信在認購價合理情況下,投資者會選擇認購。

康宏黃敏碩:有興趣認購 康宏證券及資產管理董事黃敏碩表示,匯賢為首隻人民幣計價房地產投資信託基金,有一定賣點及吸引力。不過,這類投資工具以穩健收息為主,波動性不大,故投資者毋須以孖展方式認購。他又表示,個人有興趣參與認購,數量多少則要視乎情況而定。

訊匯沈振盈:市場勢追捧 訊匯證券行政總裁沈振盈表示,匯賢作為本港第一隻人民幣計價房託產品,相信市場氣氛不俗,散戶會捧場,首日表現不會太差,但投資者不要期望過高。他又認為,大市經過日本地震等事件後,很多有實力股份均出現超賣情況,因此個人不會認購房託產品。
 
一中徐滿光:首日或升5% 一中證券高級分析員徐滿光認為,雖然匯賢入場費不貴,同時市場憧憬人民幣會不斷升值,但估計散戶反應或一般,因不是太多人有人民幣戶口,兌換人民幣又涉及手續費,手續較為麻煩,估計首日升幅有5%,個人可能會「抽番手玩吓」。

人民幣IPO頭炮今啟航
內地房託匯賢 入場費5636人幣
 【明報專訊】本港首隻以人民幣計價房地產信託基金(REIT)匯賢產業信託(87001),今日啟動公開招股,最多集資111.6億元人民幣(約132.4億港元),每手入場費5636元人民幣(約6700港元),今年派息回報率年度化計算介乎4至4.26厘。為免應接不暇,各家銀行及券商早早做足準備,嚴陣以待。(匯賢認購分析詳見另文)


匯豐銀行今日將於旗下30間收票行安排總共150名服務大使,協助客戶處理認購事宜,另外各收票行還會視乎排隊認購的人流情,考慮於入票時間(上午9點)前提早開放分行,供客戶入內等候。

收票行今擬提早開門

而繼匯豐及中銀之後,恒生昨亦推出認購優惠。投資者若以黃表認購匯賢,手續費為38元人民幣,無論是否抽中新股,上市後首3個交易日豁免買入人民幣股票佣金。

身兼長實(0001)副董事總經理的匯賢房託管理主席葉德銓稱,今次定價好合理、好公平。匯賢將於4月29日掛牌。

匯賢產業信託此次預計發售20億個基金單位,佔全部基金單位的4成,而其中兩成,即4億個基金單位將做公開發售,每個基金單位售價介乎5.24至 5.58元人民幣。管理人預期,由上市日至今年6月底,該信託可供分派利潤將不低於1.4億元人民幣,相當於4至4.26厘的年度預期分派收益率。

當被問及派息回報率與其他房託比較是否偏低時,葉德銓回應稱,匯賢今次定價與投資銀行談了很久,認為好合理、好公平,而他也好有信心完成任務。

派息比率2013年擬降至90%

根據管理人之政策,匯賢信託由上市日起至今年底,以及明年全年,年度可供分派收入將100%派予基金單位持有人,之後各財政年度派發比例則降至不少於90%。即目前預期的4厘以上的息率,兩年後可能要打九折,要息率提升,就要寄望收入上升抵銷分派比率下降的影響。

匯賢名下資產目前暫只有與境內伙伴合營的北京東方廣場,據招股書披露,去年前十個月廣場收入及盈利分別為17.39億元及11.82億元人民幣,同比各增了6.4%及5.4%。



匯賢持有的東方廣場合營及使用權年期雖只餘38年,但匯賢房託管理主席甘慶林表示,公司可享有期間全部收益(詳情另見配稿)。招股書中指出,待年期 屆滿後,東方廣場固定資產將無償轉交境內合作夥伴,而其餘資產匯賢可得六成。他又表示,匯賢未來會積極於內地尋找其他房地產投資機會,不排除與長實及 ARA等合作的可能。


長和系可套現逾65億
【明報專訊】今次匯賢房託上市集資聲稱用作還債,其實有關安排相當於出售舊股,包括在上市前向舊股東派發最少73億元(人民幣.下同),以及償還股東貸款,長實及和黃兩大股東,最多可套現逾65億元現金。
長和續控制逾半投票權

連同15%超額配售權在內,匯賢集資可達128億元人民幣,通過分派及償還股東貸款等按排,按財團股權分佈計算,原來分別持股33%和18%的長實及和黃,最終有機會獲得42.8億及23億元,持股近8%的東方海外(0316)則有逾10億元。根據和黃去年業績公告,去年底總流動資產1162億港元, 絕大部分是現金,人民幣佔21%,即約206億元人民幣。故匯賢上市後,長和系擁有的人民幣資金,達到270億元以上。東方廣場的原來股東,還有中國人壽 (佔19.8%)等。以長實為首的原股東,通過持有匯賢控股(各股東按原來股權分佈持股),日後繼續持有匯賢房託六成至54%基金單位。在這個結構下,長和兩公司可控制逾半基金單位投票權。

李嘉誠的長和系公司,向來是資本市場高手,往往能捕捉最好時機出擊,由2000年乘科網熱分拆TOM上市,到今次匯賢以「穩定收租加人民幣升值」的 嶄新概念,獲不少欲投資人民幣資產的外國資金的支持,亦令匯賢可以只給予約4厘的派息率,以較高的估值套現。不過長和系分拆出來的公司表現參差,例如剛在 新上加坡上市的和記港口商業信託,掛牌首日便「潛水」,至上星期五才企穩在招股價收市,TOM集團(2383)長江生命科技(0775)的股價更比當年招股價低五成至七成不等。

 


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