在香港，眾所周知領匯的主要業務為投資零售及停車場業務，這些商場及停車場，都是以往房屋協會的資產！
領匯在未上市前，這些資產是由房屋協會管理，當時的管理水準，真的有如劉備的名言： 寧天下人負我，莫我負天下人！
這個我，當然是房屋協會，而這些天下人，當然是指很多享受房協管理不善下的受益者，這當然包括商戶，公屋住客，屋邨管理員等！
為什麼我說這些利益集團都是前朝的受益者呢？
先看商戶！
有說，領匯上市後為求增加股東的回報，原有商戶當然首當其衝慘被加租，於是這些商戶就以自己經營的商店，因以往可以享受房協向他們較便宜的租金，提供較〔廉價〕的商品或服務給公屋的住戶，揚言若領匯加租，將會逼使他們將成本轉嫁給公屋住戶！
於是這些商戶就以自己企在〔正義〕的一方，理直氣壯地反對〔加租〕！
當然，一說到加收任何費用，就會有很到市民即時企出來〔反對〕，相反，當說是要加人工，就有很多市民走出來〔支持〕！
而很多要靠平民百姓支持（投票）的政黨，自然要把握這個機會做ｓｈｏｗ，企在〔人多〕的一方自然著數，為〔市民〕伸張〔正義〕！
是不是在房屋署或房屋協會的〔廉價〕租金之下，公屋居民就可以享有〔廉價〕的商品或服務呢？
答案肯定是〔否定〕！
我是從事〔裝修〕這個行業的，去五金鋪買東西，是我們時常要做的動作！由於我的公司涉及的工程遍佈整個香港，香港那一處有五金鋪，那一間較平，那一間食水深，基本上是走唔出我的〔法眼〕！
可是，食水最深的，往往就是在房屋署或房屋協會的〔廉價〕租金之下的五金鋪，售價才最貴！
當中的〔大油輪〕停泊於屯門某公共屋邨，天水圍某公共屋邨，小西灣某公共屋邨．．．．等等，都是〔大油輪〕之經典，所以除非是焗住，我們都不會〔上船〕，但有時急的時候，明知這是〔大油輪〕，都要〔光顧〕一下！
除了買五金等裝修材料外，買餐餸，去茶餐廳飲杯奶茶．．．等等，都未見這些商戶在享受房屋署或房屋協會的〔廉價〕租金之下，給予公屋市民任何優惠，反而在人來人往，租金昂貴的地方，基於〔競爭大〕的環境下的商店，那些售價反而是十分之優惠！
可見，租金昂貴不等於售價平宜；反之，競爭環境大與小，才是價格取向的關鍵所在！
除了那些商戶外，舊有房協的管理員，也是在這個房協的公營機構的缺乏效率的〔受益者〕！
總之，在香港政府／公營機構打工，肯定比在私人機構〔他條〕得多，作為香港人，大家心知吐明吧！
當領匯上市後，這個由公營機構轉過來的〔資產〕，自然要被提升應有的效率．情況有如〔好爸爸〕在〔黃汝安〕拖去畀〔薜達志〕一樣！
因此，商場大翻身，加租，加入更有質素及有能力交貴租的商戶，自然成為領匯管理層的使命．．．
所以現時領匯的宗旨就像三國時代的〔曹操〕的名言：寧我負天下人，莫天下人負我！
為求爭取利潤，為股東爭取權益，為股東服務就是他們的責任，無論天下人說我冇良心．．．．一於少理，最緊要是向〔錢〕看！
因此，在〔薜達志〕接手〔好爸爸〕之後，〔好爸爸〕有如脫胎換骨，成為香港馬王！
看領匯管理層的表現
以下的文章取自明報：
領匯這個好男人
業務專一 講得出做得到 管理期望到家
【明報專訊】領匯(0823)最 能令人放心的，不是「逆市抗跌」，也不是股息連年增加，而是公屋商場小商戶上街遊行、停車場保安員請願抗議的新聞。領匯涉及300萬草根階層的利益，容易 受到政治壓力，成為市民出氣的對象。每次看見有人抗議加租，都代表覑領匯沒有受到政治壓力的影響，加租裁員手起刀落，是專心為股東賺錢的表現，是管理層的 功勞。
人們常說，買股票等於與管理層一條船做生意，選股一定要挑選出色的管理層；很多散戶買入某一隻股票的理由(或者藉口)，往往是一句「好管理層」。沒錯，好管理層是公司有好表現的重要因素，但偏偏管理層的質素是虛無縹緲的概念，難以客觀的方法來量度。
令問題變得更複雜的，是公司好，不代表管理層好；管理層好，也不代表公司好；兩者沒有必然的因果關係。時勢造英雄也造狗熊，上市公司盈利表現涉及無 數客觀因素，往往超越管理層的控制範圍：例如金價大升令金礦公司的純利水漲船高，這是客觀形勢所致，與管理層的能力無關；相反，近年工業股面對四方八面的 衝擊，任憑管理層技驚四座，也是不能逆轉人民幣升值、工資成本上升等利淡因素。投資者還能憑什麼準則，判斷管理層的好壞？
筆者提出三個比較客觀的準則：一、專注；二、講得出做得到；三、善於管理投資者期望(expectation management)。領匯的管理層符合三個條件，是有真材實料的英雄。
改善物業質素 刺激人流
一、專注
翻閱過去4份年報，領匯其實只在做一份工：改善物業質素(年報裏的字眼是「資產提升」)，整間公司都是圍繞覑這個目標運行。
資產提升包括了很多細項任務(sub-tasks)：翻新裝修商場、把商舖重新執位、引入大型連鎖店、舉辦表演和慶祝活動等等，但目的只有一個：洗 脫公屋商場殘舊、死寂、阿婆的形象，力求刺激人流——俗稱「搞旺個場」。人流上升的直接結果是租金收入增加，股息隨之水漲船高，業務直接清晰；年報裏交代 的，都是資產提升工程的計劃、目標和成果。領匯沒有大搞財技交易、沒有「走出去」的意欲、沒有收購新資產的鴻圖大計，沒有如坊間傳聞般把物業拆骨出售，專 一本業的程度在香港的上市公司甚為罕見。
交代未來方向 逐步執行
二、講得出做得到
這是最重要的條件，因為講得出做得到是誠信的試劑：「誠信」是虛無縹緲的特徵，「講得出做得到」卻是實實在在的行為。「做得到」固然重要，但管理層也要「講得出」——事先向投資者交代未來的方向，然後一步一步執行。領匯無時無刻都在講資產提升，管理層有沒有做得到？
領匯講得出。在每年的年報，領匯都會交代資產提升的進度，詳細列出每一頂工程的開始日期、預計完工日期和資本開支，披露的詳盡和清晰程度堪稱公司年報的模範；再加上領匯的物業全部都在香港，投資者可以輕易實地查證工程進度，管理層沒有誇張抵賴的餘地。
領匯也做得到。披露詳盡還是其次，翻查4份的年報的進度表，管理層3年前預算的工程進度，大部分都能準時或者提早完工；少數延誤的工程也有誠實交 代。管理層給予投資者的印象，是清楚自己身在何方，能夠準交代工作進度，對前景有充分的掌握；翻閱過去3年的剪報，領匯極少有突發新聞，管理層從未試過突 然公布新投資、新計劃，在財經版裏讀到的消息，在較早的年報早已找得到。
多數基金經 理和分析員認識大型上市公司的途徑，來自專訪公司時高層事先設計的台詞，再加上一本經過公關精心包裝的年報；甚少人有筆者的餘暇和心情，一邊在領匯商場歎 奶茶、一邊以股東身分巡視業務。他們靠的往往只有公司的往績、再加上對管理層的信任——這份信任正是來自管理層能夠講得出做得到。
業績總比「市場預期」略佳
三、善於管理投資者期望
每年6月領匯公布業績都有一個模式(pattern)：每一次業績都比「市場預期」略佳，而業績出爐之後，有跟進領匯的投資銀行，大部分都會略略調升目標價，股價炒起一段日子之後穩定下來。
這歸功於領匯善於管理投資者的期望。大眾傳媒常掛在嘴邊的「市場預期」其實本來並不存在，股市由千千萬萬個參與者組成，並不是所有人都關心領匯、對 領匯的業績都有一個「預期」；所謂的「市場預期」，其實只不過是為數不超過20間投資銀行、每間銀行的研究部裏一、兩個負責跟進領匯的分析員的分析結果。 分析員以大行之名發表看似權威的報告之後，經過傳媒不斷轉述再加上財經演員人云亦云，就變成了「市場預期」。
上市公司要管理「市場預期」，其實等同於控制這20個分析員的分析結果。分析員雖然個個放洋留學，邏輯嚴謹兼能書善寫，但對上市公司的了解又怎及得 上身在其中的管理層？管理層不斷事先張揚打了折扣的業績數字，然後交出一個略為理想的數據，既能顯得講得出做得到，又給予投資者一點甜頭(而非過分的驚嚇 或驚喜)，營造審慎樂觀的投資氣氛，令股價長期處於合理的區域，這種「期望管理」領匯做得很到家。
當投資者愛上管理層
投資者和管理層的關係，與拍拖沒有分別。投資者是女人，管理層是男人：他最緊要講得出做得到，她才會死心塌地；他要愛得專一，她才能得到安全感；他 要講清楚意圖，給她合理的預期，但又要間中送上一點驚喜，生活才會有情趣。在賤男和港男充斥的香港股市，領匯這種男人是瀕臨絕種動物。嫁唔嫁得過？還看性 格(投資術語：風險承受程度)和timing(買入時機)。
令問題變得更複雜的，是公司好，不代表管理層好；管理層好，也不代表公司好；兩者沒有必然的因果關係。時勢造英雄也造狗熊，上市公司盈利表現涉及無 數客觀因素，往往超越管理層的控制範圍：例如金價大升令金礦公司的純利水漲船高，這是客觀形勢所致，與管理層的能力無關；相反，近年工業股面對四方八面的 衝擊，任憑管理層技驚四座，也是不能逆轉人民幣升值、工資成本上升等利淡因素。投資者還能憑什麼準則，判斷管理層的好壞？
筆者提出三個比較客觀的準則：一、專注；二、講得出做得到；三、善於管理投資者期望(expectation management)。領匯的管理層符合三個條件，是有真材實料的英雄。
改善物業質素 刺激人流
一、專注
翻閱過去4份年報，領匯其實只在做一份工：改善物業質素(年報裏的字眼是「資產提升」)，整間公司都是圍繞覑這個目標運行。
資產提升包括了很多細項任務(sub-tasks)：翻新裝修商場、把商舖重新執位、引入大型連鎖店、舉辦表演和慶祝活動等等，但目的只有一個：洗 脫公屋商場殘舊、死寂、阿婆的形象，力求刺激人流——俗稱「搞旺個場」。人流上升的直接結果是租金收入增加，股息隨之水漲船高，業務直接清晰；年報裏交代 的，都是資產提升工程的計劃、目標和成果。領匯沒有大搞財技交易、沒有「走出去」的意欲、沒有收購新資產的鴻圖大計，沒有如坊間傳聞般把物業拆骨出售，專 一本業的程度在香港的上市公司甚為罕見。
交代未來方向 逐步執行
二、講得出做得到
這是最重要的條件，因為講得出做得到是誠信的試劑：「誠信」是虛無縹緲的特徵，「講得出做得到」卻是實實在在的行為。「做得到」固然重要，但管理層也要「講得出」——事先向投資者交代未來的方向，然後一步一步執行。領匯無時無刻都在講資產提升，管理層有沒有做得到？
領匯講得出。在每年的年報，領匯都會交代資產提升的進度，詳細列出每一頂工程的開始日期、預計完工日期和資本開支，披露的詳盡和清晰程度堪稱公司年報的模範；再加上領匯的物業全部都在香港，投資者可以輕易實地查證工程進度，管理層沒有誇張抵賴的餘地。
領匯也做得到。披露詳盡還是其次，翻查4份的年報的進度表，管理層3年前預算的工程進度，大部分都能準時或者提早完工；少數延誤的工程也有誠實交 代。管理層給予投資者的印象，是清楚自己身在何方，能夠準交代工作進度，對前景有充分的掌握；翻閱過去3年的剪報，領匯極少有突發新聞，管理層從未試過突 然公布新投資、新計劃，在財經版裏讀到的消息，在較早的年報早已找得到。
多數基金經 理和分析員認識大型上市公司的途徑，來自專訪公司時高層事先設計的台詞，再加上一本經過公關精心包裝的年報；甚少人有筆者的餘暇和心情，一邊在領匯商場歎 奶茶、一邊以股東身分巡視業務。他們靠的往往只有公司的往績、再加上對管理層的信任——這份信任正是來自管理層能夠講得出做得到。
業績總比「市場預期」略佳
三、善於管理投資者期望
每年6月領匯公布業績都有一個模式(pattern)：每一次業績都比「市場預期」略佳，而業績出爐之後，有跟進領匯的投資銀行，大部分都會略略調升目標價，股價炒起一段日子之後穩定下來。
這歸功於領匯善於管理投資者的期望。大眾傳媒常掛在嘴邊的「市場預期」其實本來並不存在，股市由千千萬萬個參與者組成，並不是所有人都關心領匯、對 領匯的業績都有一個「預期」；所謂的「市場預期」，其實只不過是為數不超過20間投資銀行、每間銀行的研究部裏一、兩個負責跟進領匯的分析員的分析結果。 分析員以大行之名發表看似權威的報告之後，經過傳媒不斷轉述再加上財經演員人云亦云，就變成了「市場預期」。
上市公司要管理「市場預期」，其實等同於控制這20個分析員的分析結果。分析員雖然個個放洋留學，邏輯嚴謹兼能書善寫，但對上市公司的了解又怎及得 上身在其中的管理層？管理層不斷事先張揚打了折扣的業績數字，然後交出一個略為理想的數據，既能顯得講得出做得到，又給予投資者一點甜頭(而非過分的驚嚇 或驚喜)，營造審慎樂觀的投資氣氛，令股價長期處於合理的區域，這種「期望管理」領匯做得很到家。
當投資者愛上管理層
投資者和管理層的關係，與拍拖沒有分別。投資者是女人，管理層是男人：他最緊要講得出做得到，她才會死心塌地；他要愛得專一，她才能得到安全感；他 要講清楚意圖，給她合理的預期，但又要間中送上一點驚喜，生活才會有情趣。在賤男和港男充斥的香港股市，領匯這種男人是瀕臨絕種動物。嫁唔嫁得過？還看性 格(投資術語：風險承受程度)和timing(買入時機)。
在派息方面，領匯的派息政策一些也不吝嗇，看看過往的派息紀錄：
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在香港政府／公營機構打工，肯定比在私人機構〔他條〕得多..........not true for hospital la..
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