再談樓市．．．

此乃昔日文章：原刋於 19th July 2010

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再談樓市．．．

早前，曾經發過一篇文章，談及我對樓市的看法，當天是０９年１０月１７日：

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今天是１０年７月１９日，樓市已十分之火熱，那麼趁今天有些時間，寫寫我對現時的樓市的最新看法！

樓市的指標有幾個，比較多人認識的，算是中原城市指數了．從中原城市指數的數據顯示，現時的樓市已上升至９７年高位以來的高位．．．

未來樓市會點？

在我的分析思路下，首先是要了解為何樓市向上的問題！

話說在幾年前，當時股市已開始上升了很多的時侯，當時的樓市基本上是十分之靜！我記得我當時正在佐敦（港景峰）一帶工作，行過當時的地產代理門口，見到很多以〔價值投資〕的角度去分析樓市，當然實質上是叫人去買樓〔投資〕！

當時的理據，完全符合作為一個〔價值投資者〕的思路，例如說了一些利好因素，包括利率低企，租金回報率可觀，供樓平過租樓．．．等〔買入因素〕！

當然，這些都是〔合理〕的有利樓價上升的因素，但為何當時的樓市不升呢？

就是樓市不升，樓市才是低位，就是樓市在低位，才有這些〔應入市〕的因素！如果樓市在當時是高位，那麼何來買樓投資的　YIELD　有那麼高？

因此，這以說了一個事實給你，資產的市場價格很低，而能帶給你很高的〔資產回報〕的時候，這就是介乎熊市三期或牛市一期的階段！

在這裡，我要再說清楚一點的是什麼是 〔資產回報〕！

  〔資產回報〕的定義是你投資了這一件〔資產〕，而這件〔資產〕會為你帶來收益，而那一個收益，並不是來自你出售它帶來的收益！

即是你買了一層樓，而你購了這層樓的回報，當然是〔租金〕，這租金才是這一項資產的回報，並不是你買了一層樓回來，炒高ｎ％之後，再轉售賣出去所賺的回報！

又例如你買了一間公司的股票，你投資了這間公司，你手持的股票的回報自然是〔股息〕的回報，並不是你轉手賣出去所賺到的回報！

所以單以〔資產回報〕去分析，只可以告訴你一件資產是處於〔低位〕，是〔抵買〕的時候，是值得去〔投資〕，並不是代表這一項資產回即時上升！

要是的話，為何當年的樓市〔水靜河非〕，地產代理仲有時間做很多〔投資分析〕，門口仲有位置貼那些〔投資道理〕？

註：很多人會以〔水靜河非〕這個成語去表達市場很靜的意思，但實際上在中文來說，是沒有 〔水靜河非〕這個的！〔水靜河飛〕其實大家都是〔習非成是〕，正確的是〔水淨鵝飛〕！此句話是出於明代詞人王磐所寫的“咏喇叭”：喇叭， 嗩吶 ，曲兒小，腔兒大。 官船往來亂如麻，全仗你抬聲價。 軍聽了軍愁，民聽了民怕。哪裡去辨什麼 真共假? 眼見的吹翻了這家，吹傷了那家，只吹的水盡鵝飛罷！但古詞不及今詞的意境，所以都是用〔水靜河非〕比較適合！

所以今天樓市的上升，並不是由於〔投資〕的因素所帶動！

如果現時以〔投資〕的角度去分析，已告訴你，現時樓市已不是處於〔低位〕，當然不是處於〔抵買〕的時候，更不是值得去〔投資〕的時候，但，這也不是代表樓市會即時下跌！

那麼現在樓市是處於什麼時間呢？

現在是處於〔投機〕的時間！

當年樓市〔水靜河非〕的時候，那些人做什麼？

當然是〔炒股票〕是也！

所以要分析未來的樓市，一定要了解樓市上升的因素，背後的動力是什麼，才可以〔預測〕到未來的走勢！

現時的樓市的上升因素是什麼？

• 利率低企
• 股市不穩
• 金融海嘯引致世界多國濫發鈔票救市，鈔票變得唔值錢，大量熱錢流向資產市場
• 樓宇供應不足
• 香港政府有〔八萬五〕陰影，唔敢〔隊冧〕樓市，被人睇通左路
• 人民幣升值，國內熱錢找地方發洩，但國內有溫總打壓，香港高官則唔敢壓，官員薪高糧準，不求有功，只求無錯，有乜問題找下一屆
• 中國崛起，製造了很多富豪〔貪官〕，來港投資〔洗錢〕，成為〔投資移民〕，取〔香港身份證〕，國內有乜唔對路，可以〔遠走高飛〕 
• 跟紅頂白，炒賣因素

以上就是今時今日樓市上升的因素，在未來的一年大概可以預期：

• 利率仍然低企
• 股市未復舊觀，只是上落市
• 美國及歐洲等政府未見有條件〔退市〕，鈔票仍然預期會〔眨值〕
• 樓宇供應開始上升
• 香港政府 〔八萬五〕陰影會永留後世，但基於群眾壓力，將會好大機會重建居屋（我估）
• 人民幣預期仍然升值，國內資金仍然缺乏出路
• 國內越打壓國內樓市，資金越上走來香港，因香港靠近祖國，不用太遠〔隔千山買牛〕
• 香港仍然是最容易〔洗錢〕的地方，因香港沒有外匯管制，有乜風吹草動，＄好快匯了出國，香港仍然買樓有〔贈品〕送．．．〔身份證〕！
• 牆頭草，跟風

即使加息，又說明了什麼？

• 香港的利率很高的機會跟美國走，因聯匯關係，美國加息即是代表美國經濟已復甦，美股先跌後回升
• 如香港銀行水浸，香港亦未必跟得美國的利率那麼貼
• 若銀行水浸或銀行之間競爭加劇（因香港已多了很多中資銀行，與以前的情況已有分別），利率表面上升，但實際有會加〔優惠〕來爭生意，所以實際冇乜加過
• 加息的主要原因是對抗通漲，已說明了〔鈔票〕已不值錢，熱錢更加轉向能有效對抗通漲的資產，尤其是股市，因為股市已相對低迷已久，有炒復甦的概念
• 在通漲的環境下，物價上升，當然包括〔租金〕上升，拉高樓市的〔資產回報率〕
• 基本上在通漲的環境下，資產價格應該是上升，但股市或會比樓市行得快，引致資金由樓市轉回股市，這才是樓市下跌關鍵所在
• 樓市現時是〔資金避難所〕的角式，當經濟復甦，或有醒目資金由樓市走向股市，情況如由公用股走向其他股份的情況一樣！
• 〔資金流向〕才是支撐樓市的重大因素！

如果勁加息，又點？

• 第一個想法是有些供緊樓的人仕負擔不了，要賣樓收場
• 息貴，很多人負擔不起來，於是不買，找屋租住先，望樓價跌
• 樓宇租務市場強勁，因多了人有供轉租
• 租金因而上升，拉高樓市的〔資產回報率〕，樓宇又變得有〔投資價值〕
• 如果香港的樓是盡入強者之手，即是話他們不怕貴息（因為他們跟本不用供），而他們也不急於在市場吐現，樓市將走向〔雙持局面〕
• 〔雙持局面〕者，樓宇成交不活躍，反而租務市場活躍

當日及今時今日政府勸（忠告）市民：低息環境不會永久持續下去，欲置業者，應考慮自己的負擔能力！！

冇錯，但這句說話是有盲點．就是在低息的環境也負擔不到，那麼在高息的環境下，更加負擔不到？即使樓價因加息而下跌，這個樓價下跌的因素，也會被利率上升，供樓成本增加的因素所抵消！

基於引致香港樓市上升的因素在短期內仍然未見有太大的轉變，所以香港的樓市在未來半年至一年間，我仍然是看升的，半年至一年後，我或會在當時所見的因素為樓市走勢把脈！

YOKI WONG