http://yoki168.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1949868
談樓市
最近，城中的熱話包括豪宅足價創新高，以實用面積計，呎價高達＄８８，０００！
http://hk.news.yahoo.com/event/fc/20091014/hkland.html
〔當奴曾〕在最近發表的施政報告後，都被市民問及樓市是否出現過高的問題，〔當奴曾〕說豪宅飆升，不涉及影響民生：
行政長官曾蔭權出席施政報告記者會時表示，本港住宅物業市場分為普羅大眾住宅及豪宅兩層，豪宅價急升自有其原因，而豪宅樓價走勢忽高忽低，相信不會影響民生。
他又強調，當局會密切留意樓市一、二手交投情況、樓價、負資產情況、銀行貸款以及市民入息中位數等歷史數據。
曾蔭權於會上指，目前本港經濟仍在谷底徘徊，當局不會讓一般物業價格大跌，以免令經濟雪上加霜。
究竟豪宅的價格會不會影響其他地方樓宇的價格呢？我認為是會，但是是有一定的時差，我的理由是：
１．如果在某某豪宅創出天價之後，大家認為附近的樓宇是否會水漲船高呢？
好正路，有新盤在附近的，都會封盤，而二手市場方面，業主都會封盤及提價：
相關新聞：
http://hk.news.yahoo.com/article/091016/4/eq23.html
http://hk.news.yahoo.com/article/091015/4/epfz.html
http://hk.news.yahoo.com/article/091016/9/epo4.htm
http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20091016/paa01/lah1.txtl
可想而知，物業的價錢也是受物業附近的環境及樓價所影響，又例如某某屋苑某某單位發生凶案，附近的單位的樓價也受波及而下跌！
當天價豪宅創新高，第一批樓價受惠的自然是最接近那所一般豪宅的，當一般豪宅附近的物業升值後，又會再蔓延再遠些的中產樓，中產樓樓升，因為一般豪宅升了，在比較價格下，中產樓都要升，而他們附近的基層樓，也見中產樓升了，也在比較價格下，基層樓也升了．．．
這就是比較價格下，豪宅的價格的升勢，最後都會傳到一般的樓宇上！
２．就是豪宅有厚利可圖，就會給予地產發展商將原本為興建一般的樓宇，改為豪宅包裝，以賺取更高的利潤！
現時說豪宅的供應十分不足，於是發展商就順利成章，充滿仁義地興建多些豪宅，於是豪宅的供應自然會因而上升，但是轉過頭，即是一般樓宇所提供的住宅單位自然少了，在沒有什麼土地供應下，一般樓宇的供應自然缺少，那麼價格豈不會因為供應減少而上升？
那麼樓價會上升嗎？
我相信會，原因是〔當奴曾〕見佢舊老細〔老慒董〕行錯〔八萬五〕步棋後，肯定唔會輕易重蹈覆轍．所以佢叫買唔起，住遠些吧！
有很多人都喜歡以中原城市指數去看樓價的表現，當指數見１００，即是層樓回到９７年的家鄊了！
是否升到１００就見頂？
我有些少意見，就是中原城市指數只是一個死數，見１００只是代表上一次的頂位，要分析樓市是否在此位見頂，其實仲要考慮很多ＶＡＲＩＡＢＬＥ，中原城市指數是有很多變數未包括在內，當中包括：
１．利率因素
現在利息比９７年時低很多，但現時ＣＰＩ是有輕微通縮，如果經濟復甦，而香港又唔加息的話，即是變成負利率，所以在負利率的環境下，香港樓價會因而上升！
那麼，香港可以加息嗎？這就要看美國吧！香港是行〔聯繫匯率〕，港元是要跟美元走，看眼前美國的經濟情況，未敢那麼快加息吧！２．樓宇供求關係
看香港政府已停止買地多時，各大地產商的土地供應已開始減少，而香港的人口也持續上升，樓宇供應量仍然持續在低位！就算政府再重新開始賣地，都有一段時間處於真空期！３．樓宇按揭乘數（即槓桿比率）
９７年時，銀行是按九成，而其後銀行只是按７成，以壓炒風，但發展至今，發展商可提供二按，未入伙前又可免息免供等花招作招徠，按７成已差不多〔名存實亡〕！４．買家結構的轉變
大陸人比以９７時有錢得多，大陸資金帶起香港樓市，而美元疲弱，也代表港紙也疲弱，這吸引了外國的資金在香港吸納樓宇．而中國已肯定崛起，有心進入中國發展的老外，考慮落戶香港，是一個不錯的選擇！５．政策的轉變
以前香港冇乜所謂大陸投資移民，而家大陸人來講買樓，有香港身份證贈送！所以更加吸引大陸有錢人來港置業！６．貨幣危機
在９７年時，大家又有沒有想到今日的美元會是那麼弱？以上的說法有盲點嗎？
９７ 年時，我剛剛從大學的門口走出來不久，由於我是主修ＦＩＮＡＮＣＥ的，其中有些課都是關於風險及利率等等．當時的呀ＳＩＲ，都以美國債券的風險ＳＥＴ為 ０（或者接近０），去做了很多ＡＳＳＵＭＰＴＩＯＮ，理據說美國政府不會倒台吧！所以美國的債息，被視為在〔無〕風險之下的回報！
但是，而家看來，這個論點已不合時宜，美元下跌，不是代表美債的價值也下跌？看來世上沒有什麼真的是沒有風險的回報吧！
美 元弱勢，同美國濫印鈔票有絕對的關係，最後的結果可以導致人們開始不信鈔票，只信實物，（或許言重了），但事實上，人們已開始懷疑以下的一紙承諾：鈔票， 股票，債券，因為以上的都可以不斷增加供應．人們的胃口，將會轉至一些供應不會大幅增加，而相信供應只會越來越少的實物，如商品及樓宇！
因此，在投資的角度看，〔實物投資〕與〔承諾投資〕將會此消彼長！
根據財爺〔通波華〕的說法：
「確實物業 ( 市場 ) 相當蓬勃，我們看到資產市場會持續波動，但現在市民affordability ( 負擔能力 ) 增強了，現在和上一次亞洲金融風暴比較，泡沫不大。 」他有一句話很有趣：「部分市民收入下降，負擔能力卻比以往增加。 」
不少人所說的樓市負擔能力是指每月供樓開支比率。例如家庭每月收入20,000元，供樓開支是8,000元的話，供樓負擔比率便是40%。在上世紀90年 代還未回歸前，供樓負擔比率一直高於70%，甚至三次高於100%。在2002年，供樓負擔比率跌至20%，樓市出現強大支持。之後，供樓負擔比率只升至 30至40%。無怪乎官方認為樓市走勢仍屬健康。但這是正確的嗎？
因此，看政府的意思，短期都是不會干預樓市的升勢！按政府的〔指引〕，冇錢死遠啲，於是結果是：
逾六萬港人居深圳
每月開支五千餘元
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20090821&sec_id=4104&art_id=13122073 如果利率上升，樓價會跌嗎？
讀書的時候，都有一個問題，就是樓價高是因為租金上升，抑或租金上升是因為樓價高的問題！
如果大家有讀過都知道答案是樓宇的價格是由租金所影響，不是租金受樓價影響！在學術上，利率上升，將會引致資產價格下跌，反之，當利率下降，就會引致資產價格上升！所以如果未來的一段日子真的要加息，在學術上計死數，當然金，股，樓等，都要跌也！
是否真的？
看９７年見頂前，息率也是上升了一段時期，直至９７金融風暴，再加上老慒董的八萬五才打死樓市，由此，可以證明，利息上升，未必１００％引致樓價即時下跌！
同一個理由，是否加息又會引致股市下跌？
當加息時，市場又可以有一個說法，就是經濟開始復甦了，經濟加息反而令股價上升，利率下跌反而引致股市下跌，因為經濟開始走向衰退了！
那麼，事實是否與學術的結果出現矛盾？
又不是，因為利率上升，資產價格下跌的定理是有一個ＡＳＳＵＭＰＴＩＯＮ，就是 Other things being constant！！即是假設其他事情保持不變！
那麼，什麼變了？
就是市場的情緒，即時當時的人的看法，即是Expectation！！
所以數是死的，人是生的，最後結果一定要緊貼市場，所以讀 ECON 的，很多都是紙上談兵，未必識做生意吧，所以大學才有一科叫 Marketing ．如果 ECON 同 Marketing 是同一樣，那麼就不需要劃分有兩科了！
那麼大陸樓市又點？
現時很多評論都說國內的樓價很高，而在香港的樓市最近已升了很多，
作一個非常簡單，但有趣的比較，就是以香港的樓價同一河之隔的深圳去比！
根據深圳市勞動和社會保障局公布的2008年度勞動力市場工資指導價位顯示，在２００８年，深圳市的平均工資為人民幣２８６０元．這份報告共涉及１８個行業及５６２個工種！
在２００８年，員工工資的指導價位分別為：
高位：25900元/月，比上年度增長２．９％
中位：2560元/月，比上年度增長８．９％
低位：1030元/月，比上年度增長１５．２％
平均：2860元/月，比上年度增长８．５％
現時並沒有找到官方公佈的深圳市的平均樓價數據，以０９年４月的數字，是１２０００多人民幣一平方米，現時估計已漲到１５０００人民幣一平方米！
就以１，５００一平方呎去當深圳的平均樓價，現時深圳市民平均工資為＄２，８６０，即是以平均計，一個深圳市民的平均工資可以買到１．９平方呎的樓房！
那麼就以此數據去比較下香港，現時香港人的平均每月工資為＄１０，５００ ，而香港現時的平均樓價為＄４，１３８（０９年８月），那麼，香港人平均一個月的薪金，可以買到平均２．５３呎的樓房！
所以，按這個比例可見，國內的樓價對一般平民百姓來比，深圳市民購買樓宇的能力還比香港低所以在中國的社會中，會聽到很多聲音，說樓價高得不可接受！
事實的確如此，所以有很多人都會說大陸的樓價會跌！
我的看法是，大陸的樓市，將會是香港的翻版！
以前有很多大陸人到過香港的，都說香港的樓很細！
其實在以前，香港的樓並不是很細的，但到了後來，因為樓價上升得很厲害，人們開始負擔不了，於是發展商就將一伙的樓宇建細些，於是呎價上升，但面積就要下降，去將貨就價！
所以大陸現在起的樓（大城市的），也是越來越細！當然，又有些是越起越大，因為國內又是貧富相當懸殊，有錢的越有錢，窮的越窮！各走極端，於是產生所謂的 Ｍ 形社會結構！
有錢的，仍然居住在城市的ＣＢＤ，沒有錢的人就住遠些！以深圳為例，以開始發展２線的地方了！
大陸都見過〔老慒董〕的八萬五的惡果，都是不會要樓價大跌，但何以安頓買不到樓的人民呢？
於是結局都是行香港的舊路：
１．起公屋，居屋
２．首次置業賃款
３．發展新市填
當然，在樓價升得過快的時候，中央都會有措施為樓市降溫，而最主要的目的是防止炒風，所以我看大陸的樓價都是平穩上升，升的時間比跌的時間長了！
YOKI WONG
沒有留言:
張貼留言