你會買一隻 38年後，價值是零的股票嗎？如果一隻股票的資產只有 38年的期限，這隻股票的風險極高。
市場近期焦點是一隻人民幣 REIT，當中的資產只有「 38年的期限」。一般人對「 38年期限」最大的誤解，是以為合約到期，可以找其他項目，卻不知在此情況下，合約到期便要把資產無條件轉贈內地的夥伴，亦即是投資者會連本金也不能回 收。無條件轉贈合作夥伴，不等於到期後可跟政府補地價，合約是跟內地的夥伴簽署，夥伴可跟政府補地價，但與 REIT的投資者無關。
IO REIT只付息
和一般 REITs不同，這隻「 REIT」沒有地產項目的擁有權，基本上只有 38年的收租權。
兩者有巨大的分別，就如普通債券和 Interest-Only（ IO）債券──前者投資者收利息，到期收回本金；後者投資者只收利息，到期沒有本金。有人以為 38年很長，但試想想， 10年後只剩 28年期，市場會願意用甚麼價錢買你手上的貨？
同樣叫債券，你說普通債券和 IO債券哪個利息高？ IO的利息起碼要高幾倍才有值博率（增加收回投資的機會）。
現時坊間一般只會把這隻 REIT和其他 REITs的利息收益作比較，就等於把普通債券和 IO的利息比較；更有趣的是，比較之下發覺這隻「 IO REIT」的利息不但沒有高幾倍，反而比普通 REITs更低。
呼籲「正名」免混淆
有說，由於資產收租增加，我們應該看這隻 REIT的利息增長潛力。但是，其他 REITs的租金也會增加，不一定要買這隻。而且，像其他 IO一樣， IO REITs最大的風險是市場整體利息上升和通脹壓力，而這些環境因素正在內地發生。
有說，這隻 REIT可以發展其他項目。
但是，這只佔其資產的一小部份；而且一小部份的正常資產，不等於投資者就要貴買 IO的部份。
最後，我呼籲證監會反思，應否讓只付利息的 IO REIT，繼續以「 REIT」的名稱在市場銷售（證監會把一些衍生工具的 ETF，叫「 xETF」以資識別）？
黃元山
中大全球政經碩士課程兼任講師
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